Emlak

Ulaşılabilir Fiyatlı Konut İçin Yeni Mülkiyet Sistemi

İnşaat odaklı bir ekonomi benimsenmesi, küçülen ailelerden doğan sosyal konut ihtiyacı ve eski konut stoğunun mecbur bıraktığı kentsel dönüşümle birlikte, yıllık getirisi bütün yatırım araçlarından daha fazla olan konutların fiyatlarının,bugün alınabilirliğin üstünde bir seviyeye ulaşması, ulaşılabilir fiyatlı konut için yeni bir konut sahipliği modeline sistemine geçmeyi zaruri kılıyor. Profesyonel kariyerine,Turyap’tagenel müdür yardımcısı olarak devam eden Yüksek Mimar İsmail Özcan’ın konut sahipliğini ulaşılabilir fiyatlara indirgeyecek olan ‘yeni mülkiyet sistemi’ önerisi, piyasadaki arsa enflasyonundan doğan yüksek fiyatlara çözüm üretiyor. Kendisinin Gayrimenkulhaber.com için kaleme aldığı ‘yeni mülkiyet sistemini’ açıkladığı makaleyi, aşağıda sunuyoruz.

Yeni Türkiye’ye Yeni Mülkiyet Sistemi

Son 16 yıla damgasını vuran ve pek çok konuda önemli değişikliklere, değişimlere imza atan AK Parti iktidarının söylemlerinin ortak mesajı her zaman ‘Yeni Türkiye’ oldu. Ben de, bu söylemden hareketle, bir gayrimenkul sektörü profesyoneli olarak, gayrimenkul sektörü özelinde, özellikle orta ve alt gelir grubunda yer alan vatandaşlarımızın konut/işyeri sahibi olma özlemini giderecek ‘yeni’ bir sahiplik modelinin işlerlik kazanması gerektiğini söylemek istiyorum.

Daha önce bazı sektörel/mesleki dergilerde ve web sitelerinde yer alan makalelerim ve demeçlerimde de değinmiştim; bence, ülkemizde konut/işyeri sahipliği özelinde ‘yeni bir mülkiyet sistemine’ geçmek gerekiyor. Öncelikle bu inancıma zemin oluşturan birkaç girdiyi ortaya koymak isterim.

Özellikle arsaların pahalılaşmasıyla konut/işyeri satış fiyatları ciddi seviyelere yükseldi. Arsaların pahalılaştırılması maalesef devlet eliyle sağlandı; sosyal konut yapımı konusunda kaynak arayışına giren T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), devletin elindeki merkezi noktalardaki boş arsaları ya da üzerinde kamu hizmet binası bulunan arsaları devralarak bunları gayrimenkul şirketlerine açık artırma usulüyle ya doğrudan sattı ya da en çok payı vermeyi taahhüt eden müteahhitlere, gayrimenkul geliştirme şirketlerine hasılat paylaşımı modeliyle ihale etti. Başlarda, bir nevi ‘zenginden al, fakire ver’ sistemi güzel işledi ve TOKİ elde ettiği gelirle çok uygun maliyetlerle konutlar/işyerleri üretip, ihtiyaç sahiplerine uygun fiyatlarla, uzun vadeli ödeme planlarıyla sattı; pek çok aile kendi evine kavuştu, yeni işyeri sahibi oldu. Ancak söz konusu arsa açık artırmalarının, hasılat paylaşımı ihalelerinin konut ve işyeri fiyatlarını da doğrudan artırdığını, kimi bölge ve semtlerde, bina maliyeti içinde arsa payının %80’lere çıktığını gördük. Devletin değeri belli bir seviyeye çıkardığını gören yakın civarda arsa sahibi özel şirket ve şahıslar da sahip oldukları kendi arsaları için de benzer rakamları, arsa satın almak isteyenlerden, kat karşılığı inşaat teklif eden müteahhitlerden istediler; rayiçler hızlı bir şekilde yükseldi. İş yapmak isteyen müteaahitler bu rayiçleri görmek zorunda kaldı ve pek tabii ki bu maliyeti ürettikleri dairelerin/işyerlerinin fiyatlarına doğrudan yansıttılar. Konut/işyeri satın almak isteyen vatandaşın yükü arttı.

Diğer yandan, yakın geçmişte kredi verilecek evin ekspertiz değerine göre %75’ten %80’e çıkarılsa da mortgage kredilerine, güncel faiz oranlarının da etkisiyle, vatandaşların rağbet etmediği, doğrudan müteahhitlere borçlanmayı tercih ettiği Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK)açıkladığı konut satış istatistiklerinde görülüyor. Örneğin, %50 kat karşılığı / hasılat paylaşımı oranının geçerli olduğu bir bölgede, 2+1 tipinde brüt 100 m2’lik bir dairenin arsa+inşaat maliyeti+müteahhit kârı toplamından oluşan fiyatı bugün, İstanbul bazında bakıldığında, 400.000 TL’den az değil. Bu tip bir konut almak isteyen bir kişi, güncel şartlarda, bir şekilde 80.000 TL’yi denkleştirmeli; geri kalan 320.000 TL için kredi kullanabilir; bu miktarda bir krediyi sabit taksitlerle 10 yılda geri ödemeyi taahhüt ederse, güncel faiz oranlarıyla hesaplandığında 5.000 TL’lik bir aylık kredi taksidi ödemeli. Soruyorum size: Bu kredi taksidini ödeyebilecek kaç aile var Türkiye’de?

Kentsel dönüşüm Türkiye’nin gündeminde. Ancak bir türlü istenen hız binaların dönüşümünde yakalanmıyor. En azından 8-10 dairenin olduğu binalarda bile biraraya gelemeyen, gelse bile nasıl bir dönüşüm yapılacağı konusunda uzlaşamayan, daha büyük daireye kavuşma beklentisine giren vatandaşlar, deprem gerçeğini göz ardı ederek, adım atmıyor. Dönüşüme tabi olacak bina büyüdükçe, dönüşüm bir site gibi, bir ada gibi büyüklüklerde söz konusu olunca, o insan kalabalığının organize olması, karar alması iyice zorlaşıyor.

Üstteki girdileri düşününce, toplumumuzun önemli bir kesimi için yeni bir ev/işyeri sahibi olabilmek oldukça uzak bir hayal gibi görünüyor.

Toprak Değil, Yapı Mülkiyeti El Değiştirmeli

Ben bu hayali yakınlaştırabileceğimizi düşünüyorum ve diyorumki: Toprak değil, yapı mülkiyeti el değiştirmeli.Tıpkı İngiltere’de uygulandığı gibi, tıpkı ülkemizde turizm sektöründe uygulandığı gibi sadece arsa üzerinde inşa edilen bir yapının mülkiyeti satışa konu olsa… Arsanın, satış fiyatı içindeki ağırlığı ortadan kaldırılsa…Yapının üzerinde inşa edildiği arsa için arsa sahibine bir kira bedeli ödense… 400.000 TL’lik bir dairenin, ilk maliyet rakamı 200.000 TL’ye düşse… Fena mı olur?

İngiltere’de toprak kraliçeye veya tahsis ettiği soylulara aittir. Hem kraliçe, hem de soylular sahip oldukları toprağı sermaye yaparak kurdukları gayrimenkul şirketleri eliyle, bu toprağı (arsaları) gayrimenkul geliştirme şirketlerine uzun süreli (200-250 yıl) tahsis ederler. Karşılığı olarak da o arsa üzerinde geliştirilen projeden konut/işyeri satın alanlardan, kendilerine (tahsisi yapan gayrimenkul şirketlerine) ‘toprak kirası’ ödemelerini isterler. Gayrimenkul geliştirme şirketi de geliştirdiği projeden konut/işyeri satarken bu şartla satış yapar; proje geliştirme bedeli, inşaat maliyeti ve kârını müşterisinden ister, müşteriye arsa için ödeyeceği kira bedelinin ne kadar olduğunu ve hangi şirkete, ne kadar süre ile ödeyeceğini bildirir. Konutu/işyerini satın alan hiçbir zaman o konutun/işyerinin üzerinde inşa edildiği arsayı (toprağı) satın almadığını bilir. Pek çok İngiliz ve İngiltere’den konut/işyeri satın almış sair ülke vatandaşı kişiler ‘leasehold’ olarak bilinen bu sistemle satın aldıkları konutlarda yaşarlar, işyerlerinde çalışırlar, satın aldıkları bu mülkleri kiraya verirler ve gelir elde ederler ya da belli bir değer artışıyla satabileceklerini görürlerse 2. elde satarlar.

Ülkemizde de 8. Cumhurbaşkanımız Turgut Özal’ın, başbakanlık yaptığı 1980’li yıllarda, turizm sektörüne ivme kazandırmak adına, Antalya, Muğla gibi illerde sahil kesimlerinde yer alan devlet hazinesi adına kayıtlı arsalar, İngiltere’deki ’leasehold’ sistemine benzer bir şekilde, aylık bazda yapılacak belli tutarlarda bir ödeme karşılığı turizm şirketlerine tahsis edilmişti. Söz konusu arsalar üzerinde oteller, tatil köyleri inşa eden turizm şirketleri, bu tesislerde gecelik ya da devre mülk olarak konaklama hizmeti sattılar; hizmet ücreti belirlerken arsa maliyeti belli bir seviyede (belki ihmal edilecek bir tutarda) kalmış oldu ve bu rekabetçi fiyatla hem yurtdışından hem de yurtiçinden önemli sayıda turist çektiler.İnşa ettiği turizm tesisini komple satmak isteyenler de satarken sadece inşaat ve dekorasyon bedellerini alıcılardan istediler, istiyorlar. Böyle bir tesisi satın alanlar/alacaklar da ödenen bedelin inşai anlamda orada var olan yapıların ve içindeki tefrişatın bedeli olduğunu, arsanın devlet hazinesine ait olduğunu, aylık bazda bir bedel ödemek zorunda olduklarını bilerek satın aldılar.

Dolayısıyla zaten ülkemizde de var ve işlerliği olan böyle bir sistem, neden konut/işyeri satın almada da geçerli olmasın? İngilizler’den daha mı zenginiz de arsayı satın alıyoruz? Sadece binanın/konutun/işyerinin inşaat bedelini ve müteahhidin kârını en başta ödesek, arsa için arsa sahibi kişiye/şirkete aylık bazda belli bir bedel ödesek, kredi maliyetimizi düşürsek, örneğin eski mülkiyet sistemiyle 2+1 alacakken böyle bir sistemle 3+1 alabilsek fena mı olur? Arsa sahibi kazanıyor; arsayı satmamış oluyor, düzenli bir gelir elde ediyor.Müteahhit kazanıyor; inşaat yapmış ve kârıyla satmış oluyor. Vatandaş kazanıyor; konut/işyeri satın alma, kredi maliyeti düşüyor, imkânlarına göre daha büyük bir mekân sahibi oluyor.Şehir kazanıyor; bu sistemle satılan binalar eskiyince ve satın alanın hak süresi dolunca, ilgili bina yıkılıp, yeni bina yapılabiliyor.

Belki TOKİ’nin (özelde iştiraki Emlak Konut GYO’nun) öncülük etmesi gerekli olan, önerdiğim bu Yeni Mülkiyet Sistemi’nin belki de en önemli faydası, belli bir süre sonunda ekonomik ömrünü tamamladığında binanın tek bir kişinin ya da şirketin kararıyla yenilenebilecek, yıkılıp belki günün ihtiyaçlarına cevap verecek yeni bir işlevle yeniden yapılmasının kolaylıkla sağlanabilecek olmasıdır. Günümüzde kentsel dönüşümün hızlanamamasının önündeki en büyük engelin,her kafadan farklı bir ses çıkmasına sebep ve uzlaşmazlık kaynağı olanbugünkü parçalanmış, küçük küçük arsa payı sahipliğine dayanan mülkiyet sistemi değil mi?

İsmail ÖZCAN

Y. Mimar

Genel Müdür Yardımcısı, TURYAP

Okuyucular, yazdıkları yorumlardan, her türlü hukuki zeminde yorum sahibi sıfatıyla sorumludur.

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Önceki yazıyı okuyun:
Yapı denetim sistemi değişiyor

Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki, yapı denetim sisteminde değişiklik öngören yasal düzenlemenin tamamlandığını belirterek, “Sistemi baştan sona değiştiriyoruz. Kanun...

Kapat