Hayalindeki evi bulan kiracılar, ev kiralamadan önce nelere dikkat etmeli? 2020 yılında kira sözleşmesi yapacak olanların mutlaka bilmesi gereken detayları derledik. İşte 2020 yılı kira sözleşmesi örneği ve kiracıların dikkat etmesi gereken önemli konular…
* Ev sahibinizle kira sözleşmesini imzalamadan önce tüm şartlarda anlaştığınıza emin olun. Sözleşmede belirtilen maddelere her iki tarafın da uyması gerektiğini unutmayın. Eğer taraflardan biri sözleşmeye uymazsa diğerinin hukuki yollara başvurma hakkı doğar. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamı kiracıları koruyan maddeler kapsıyor.
* Kiracı olacağınız eve taşınmadan önce evin içinde hasarlı, tadilat gerektiren unsurlar varsa ev sahibinden tadilat konusunda talepte bulunabilirsiniz.
* Apartman genelinde çıkan masrafları ev sahibi öder. Apartman giderleriyle ilgili ev sahibinizle anlaşıp, masrafları kiradan düşebilirsiniz. Bu konu kira sözleşmesinde yer almayabilir ancak karşılıklı anlaşmayla da çözülebilir.
* Kiracı konumunda isteğinize göre tadilat yapmak isterseniz, masraflar size ait olacaktır. Ancak bu durumda yapacağınız tadilat ya da boya işlemi konusunda ev sahibinizle hemfikir olmalısınız.
* Kiracısı olduğunuz evin içinde su, elektrik tesisatlarıyla ilgili ya da kombinin bozulması gibi bir sorun yaşarsanız, masrafları karşılayıp, kiradan düşme hakkınız var. Ev sahibiniz söz konusu masrafları ödemeyi kabul etmezse mahkeme aracılığıyla durumu çözme yoluna gidebilirsiniz.
* Ev içinde yapacağınız tadilat gerektiren değişiklikleri ev sahibine haber vermelisiniz, aksi takdirde sorun yaşayabilirsiniz. Böyle bir durumda ev sahibinizin sizi evden çıkarma ve tazminat davası açma hakkı doğacaktır.
Kira sözleşmesi fesih işlemi, bir gayrimenkulün kiralanması sürecinde mülk sahibi ve kiracının haklarını güvence altına alması açısından önem taşıyor. Sözleşmenin süresinden kiralanan gayrimenkul ile ilgili kullanım şartlarına, kiralama fiyatından depozito bedeline dek pek çok bilginin yer aldığı bu belgenin, kontrata imza atan taraflar için bağlayıcı özelliği var.
Ancak bazı durumlarda sözleşmenin süresi dolmadığı halde kira halinin sonlandırılması yani kira sözleşmesinin feshi söz konusu olabiliyor. Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen maddeler kapsamında sözleşme feshedilebiliyor. Türk Borçlar Kanunu’na göre bir kira sözleşmesinin süresi dolmadan feshi ancak iki şekilde gerçekleşebiliyor: Bildirim yolu ve kiraya verenin dava yoluyla fesih hakkını kullanması.
Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshi sadece kiracının, sadece kiraya verenin veya her iki tarafın ortak bildirimiyle hayata geçiyor. Böyle bir durumda kira sözleşmesi fesih protokolü hazırlanıp, yazılı bir belge haline getiriliyor.
Kiracının bildirim yoluyla kira sözleşmesini feshetmesi ile ilgili bilgiler Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesinde yer alıyor. Kiracının bu girişimi sözleşme süresinin tamamlanmasına en az 15 gün kala ve yazılı olarak yapması gerekiyor. Aksi halde sözleşme aynı haklarla uzuyor.
Kiraya verenin, yani mülk sahibinin bildirim yoluyla kira sözleşmesini feshetmesi için tek şart var: 10 yıllık uzama süresinin sona ermesi. 10 yıllık uzama süresinin bitimi ve sonraki her bir yıl sonrası için mülk sahipleri, en az üç ay öncesinden bildirim yoluyla sözleşmeyi gerekçesiz olarak feshedebiliyor.
Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshedilmesinde üçüncü seçenek ise belirsiz süreli olarak kurulan kontratlar için geçerli. Bu koşula sahip fesihlerde tarafların sözleşmeyi feshetmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesinin ikinci fıkrasında inceleniyor. Taraflardan mülk sahibi için bu koşul 10 yıllık süreye bağlı olmakla birlikte, kiracılar için ise talep edinilen herhangi bir zamanda sözleşmeyi bildirim yoluyla feshedebilmesi yönünde.
Kiraya verenlerin dava yoluyla kira sözleşmesini feshetmesinde de iki koşul geçerli oluyor. Kira verenden kaynaklanan, özel gereksinimler veya konutun bulunduğu binanın yenilenecek olması nedeniyle yeniden inşasının gündeme geldiği durumlarda tahliye davasıyla yaşanabiliyor.
Kiracıdan kaynaklanan dava yoluyla fesih işlemleri de yaşanabiliyor. Sözleşme bittiği halde kiracının konutu boşaltmaması durumunda kiraya veren mülk sahibinin tahliye davası açma hakkı doğuyor. Bir başka örnek ise, kiracının sözleşmede belirtilen kira bedelini ödememesi olarak gösterilebilir. Kira bedelini kiracıdan alamayan mülk sahibi, yazılı olarak iki ihtarda bulunduktan sonra dava açma hakkını kullanabiliyor.
Kira sözleşmesi için damga vergisi hesaplama kefil türüne ve brüt (stopaj veya KDV dahil) kira tutarına göre değişiklik gösteriyor. 2020 yılında kefilsiz sözleşmelerde binde 1,89, adi kefillerde binde 11,37, müteselsil kefilli olanlardan ise binde 9,48 oranında damga vergisi alınıyor.
Kira sözleşmesi damga vergisi 2019 yılında da kira bedeli üzerinden binde 1,89 olarak hesaplandı ve kefilli kira sözleşmelerinde binde 9,48 oranında harç ödemesi talep edildi.
